Calculateur de prêt immobilier

Comment se calcule votre mensualité

Un prêt immobilier français classique est un prêt amortissable à mensualités constantes : vous payez la même somme chaque mois, mais sa composition évolue. Au début, l’essentiel de la mensualité couvre les intérêts, calculés sur le capital restant dû ; au fil des ans, la part de capital remboursé grossit et celle des intérêts diminue. Sur 250 000 € empruntés à 3,40 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance ressort à 1 437,09 €. Le tableau d’amortissement ci-dessous vous montre exactement, mois par mois, où va chaque euro.

Cette mécanique explique un fait qui surprend souvent : rembourser par anticipation ou raccourcir la durée en début de prêt rapporte beaucoup plus qu’en fin de prêt. La première année de ce crédit de 250 000 €, environ 700 € de chaque mensualité partent en intérêts ; quinze ans plus tard, cette part a fondu de plus de moitié. Les intérêts totaux atteignent 94 901 € sur 20 ans — un chiffre à toujours regarder en face avant de signer, car la mensualité seule ne dit pas le coût réel du crédit.

Dernière particularité bien française : le taux fixe domine très largement le marché. Contrairement aux pays anglo-saxons où le taux variable est la norme, votre taux et votre mensualité sont ici garantis contractuellement pour toute la durée du prêt. C’est une vraie sécurité — si les taux montent, votre mensualité ne bouge pas — et si les taux baissent nettement, il vous reste la possibilité de renégocier ou de faire racheter votre crédit par une autre banque.

L’assurance emprunteur : le deuxième coût du crédit

L’assurance emprunteur est quasi systématiquement exigée par la banque : elle prend le relais des mensualités en cas de décès ou d’invalidité. Selon la convention bancaire la plus courante — celle retenue par ce calculateur — la cotisation est calculée sur le capital initial : à 0,35 % par an sur 250 000 €, cela fait 875 € par an, soit 72,92 € par mois, tous les mois, pendant 20 ans. Au total : 17 500 €. Ajoutés aux 94 901 € d’intérêts, le coût complet du crédit atteint 112 401 €, pour une mensualité totale de 1 510 €.

La bonne nouvelle, c’est que ce poste se négocie. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni délai, et la remplacer par un contrat en délégation — c’est-à-dire souscrit auprès d’un assureur autre que votre banque — dès lors que les garanties sont équivalentes. Un profil standard trouve couramment des contrats entre 0,25 et 0,45 % ; passer de 0,35 % à 0,25 % sur ce prêt ramène la cotisation de 17 500 € à 12 500 €, soit 5 000 € d’économie sans toucher au taux du crédit.

Un conseil concret : ne comparez jamais deux assurances sur le seul taux affiché. Certains contrats calculent la cotisation sur le capital restant dû plutôt que sur le capital initial — la cotisation démarre alors plus haut mais décroît chaque année — et les garanties (invalidité, incapacité de travail, franchise) varient sensiblement d’un contrat à l’autre. Le taux le plus bas ne protège pas toujours le mieux.

TAEG, endettement à 35 % et apport : les règles du jeu

Pour comparer deux offres de prêt, une seule référence a valeur légale : le TAEG, le taux annuel effectif global. Il agrège tout ce que le crédit vous coûte réellement — intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier, coût de la garantie — et doit figurer sur chaque offre. Deux banques peuvent afficher le même taux nominal de 3,40 % et des TAEG très différents si l’une facture une assurance ou des frais plus lourds. Comparez les TAEG, jamais les taux nominaux seuls.

Côté solvabilité, les règles du HCSF plafonnent votre taux d’endettement à 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise. Pour la mensualité totale de 1 510 € de notre exemple, il faut donc justifier d’environ 4 315 € de revenus nets mensuels — et tout autre crédit en cours (auto, consommation) vient s’ajouter au calcul et réduit d’autant votre capacité d’emprunt.

Enfin, prévoyez un apport personnel : les banques attendent en pratique au moins 10 % environ de l’opération, notamment pour couvrir les frais annexes que le prêt ne finance pas toujours. Les frais de notaire pèsent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien — soit 17 500 à 20 000 € pour un bien à 250 000 € — contre 2 à 3 % dans le neuf. Un apport plus généreux améliore aussi votre dossier et, souvent, le taux qu’on vous propose.

15, 20 ou 25 ans : l’effet de la durée

La durée est le levier le plus puissant de votre plan de financement. Allonger le prêt réduit la mensualité — et donc l’effort mensuel et le taux d’endettement — mais chaque année supplémentaire laisse le capital exposé aux intérêts plus longtemps. À taux constant de 3,40 %, passer de 20 à 25 ans sur 250 000 € fait tomber la mensualité de 1 437,09 € à 1 238,19 €, mais gonfle les intérêts totaux de 94 901 € à 121 457 € : près de 200 € de respiration mensuelle payés 26 556 € au total.

Le tableau ci-dessous compare les trois durées classiques à taux identique pour isoler l’effet de la durée seule. En réalité, l’écart est encore un peu plus favorable aux durées courtes : les banques prêtent généralement moins cher sur 15 ans que sur 25 ans, puisque leur argent est immobilisé moins longtemps. Une approche pragmatique consiste à choisir la durée qui laisse votre endettement confortablement sous les 35 %, puis à utiliser les remboursements anticipés — souvent gratuits au-delà d’un certain seuil ou négociables à la signature — pour raccourcir le prêt quand vos revenus le permettent.